2017.05 ~ 2022.05
수요 관리와 규제 강화의 시대
문재인 정부는 집값 상승의 원인을 투기적 수요로 규정하고, 역대 가장 많은 28차례의 대책을 통해 강력한 세제·대출 규제를 단행했습니다.
주요 부동산 대책 일람
| 날짜 | 정책명 | 주요 내용 | 기대 효과 | 결과 및 시장 반응 |
|---|---|---|---|---|
| 📌 초기 | ||||
| 2017.06.19 | 6.19 대책 | 조정대상지역 확대, LTV·DTI 10%p 강화 | 과열 지역 선별 진정 | 서울 중심 상승세 지속 및 규제 내성 발생 |
| 2017.08.02 | 8.2 대책 | 투기과열지구 지정, 양도세 중과, 재초환 부활 | 투기 수요 원천 차단 | 거래량 급감했으나 가격은 반등(규제의 역설) |
| 2017.10.24 | 10.24 대책 | 新DTI 도입 및 DSR 가이드라인 제시 | 가계부채 관리 및 대출 제한 | 실수요자 구매력 약화 및 현금 부자 유리 |
| 2017.12.13 | 12.13 대책 | 임대주택 등록 활성화 방안 (세제 감면) | 임대차 시장 안정화 | 다주택자의 합법적 퇴로로 활용되며 비판 직면 |
| 📌 중기 | ||||
| 2018.08.27 | 8.27 대책 | 서울 4개구 투기지역 추가, 규제지역 확대 | 국지적 과열 핀셋 방어 | 풍선 효과로 주변 지역 가격 동조 상승 |
| 2018.09.13 | 9.13 대책 | 종부세율 인상(3.2%), 규제지역 주담대 금지 | 보유 비용 상향 통한 매물 유도 | '똘똘한 한 채' 선호 현상 및 양극화 심화 |
| 2018.12.19 | 12.19 대책 | 3기 신도시(남양주, 하남, 인천, 과천) 지정 | 장기적 수급 불안 해소 | 입주 시기 미정으로 단기 불안 진정 한계 |
| 2019.05.07 | 5.7 대책 | 3기 신도시 추가 지정 (고양, 부천) | 수도권 30만호 공급 로드맵 완성 | 원주민 반발 및 토지보상금 유동성 우려 |
| 2019.08.12 | 8.12 대책 | 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 | 분양가 인하 통한 가격 안정 | '로또 청약' 양산 및 정비사업 위축 우려 |
| 2019.12.16 | 12.16 대책 | 15억 초과 주택 대출 금지, 분상제 확대 | 고가 주택 가격 강력 억제 | 9억 이하 주택으로의 풍선효과 심화 |
| 📌 말기 | ||||
| 2020.02.20 | 2.20 대책 | 조정대상지역 LTV 60%→50% 축소 | '수용성' 등 과열 지역 규제 | 수도권 전역으로 매수세 확산 |
| 2020.06.17 | 6.17 대책 | 규제지역 대폭 확대, 재건축 실거주 의무 | 갭투자 차단 및 법인 투기 억제 | 실거주 의무로 인한 전세 매물 감소 발생 |
| 2020.07.10 | 7.10 대책 | 취득세(12%)·양도세(75%) 중과, 임대사업 폐지 | 다주택자 시장 퇴출 | 임대차 시장 대혼란 및 매물 잠김 심화 |
| 2020.08.04 | 8.4 대책 | 공공참여형 고밀재건축 도입 | 도심 내 대규모 물량 확보 | 지자체 및 조합 반발로 추진력 약화 |
| 2021.02.04 | 2.4 대책 | 공공주도 3080+, 역세권 고밀 개발 | 획기적인 공급 속도 제고 | 현금청산 리스크로 인한 빌라 거래 절벽 |
| 2021.10.26 | 10.26 대책 | DSR 2단계 조기 시행 등 가계부채 관리 | 부채 증가율 관리 및 거품 제거 | 대출 절벽으로 인한 거래 중단 및 하락세 진입 |
상세 분석: 정책의 기전과 투자 시사점
초기 (규제 기반 확립)
8.2 대책을 통해 투기과열지구를 부활시키며 강력한 규제의 서막을 열었습니다. 그러나 임대주택 등록 활성화가 다주택자에게 절세 수단을 제공하며 오히려 '매물 잠김'을 유도해 초기 진압에 실패했다는 평가를 받습니다.
중기 (전방위 압박)
9.13 대책과 12.16 대책은 각각 보유세(종부세)와 금융 대출을 조였습니다. 특히 15억 초과 아파트 대출 금지는 강남권 거래를 정지시켰으나, 상대적으로 규제가 덜한 외곽 지역의 '키 맞추기' 상승을 초래했습니다.
말기 (공급 전환과 임대차 혼란)
규제 일변도에서 벗어나 2.4 대책 등 공급 확대로 선회했으나, 임대차 3법 강행으로 전셋값이 폭등하며 실거주자들의 주거비 부담이 급증했습니다. 투자자들은 이 시기 '똘똘한 한 채' 전략으로 선회하며 자산 양극화가 심화되었습니다.